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| Foto: Pixabay |
Advogado explica que a due dilligence imobiliária é fundamental para evitar problemas futuros
Ao decidir pela aquisição de uma propriedade rural, previamente ao fechamento do negócio, o interessado ou investidor deve adotar a cautela necessária para evitar surpresas e prejuízos futuros. O alerta é do advogado da HBS Advogados, Frederico Buss. Segundo o especialista, a providência inicia com a análise criteriosa da documentação relativa não só ao imóvel objeto da negociação como também ao proprietário/vendedor.
O advogado reforça que, em algumas situações, embora na matrícula do imóvel não conste registro de restrições ou dívidas, a existência de execuções fiscais ou patrimoniais contra o vendedor pode colocar em risco a segurança jurídica da negociação. Buss, no entanto, explica que isso, por si só, não impede a aquisição do imóvel, inclusive porque há situações que podem gerar oportunidade de negócio, inclusive com a aquisição por um valor menor que o valor de mercado (deságio). “Porém, a real situação do imóvel e os riscos do negócio devem ser avaliados, uma vez que podem resultar em prejuízos significativos, passíveis de impactar negativamente o investimento realizado”, alerta.
Ao iniciar as tratativas, o especialista recomenda a realização de uma due diligence imobiliária, que representa uma espécie de auditoria para investigação da real situação jurídica do imóvel em negociação, permitindo não só a mensuração e adequação do preço como também a identificação dos riscos e a definição de mecanismos que possam garantir o retorno do investimento em caso de eventuais transtornos futuros. “Além dos documentos necessários à identificação da situação tributária, fiscal, ambiental, bem como eventuais ativos e passivos judiciais ou extrajudiciais, é importante a comprovação de que a propriedade que se pretende adquirir é efetivamente aquela que consta na(s) matrículas(s) apresentada(s), razão pela qual é fundamental que se tenha em mãos a medição da área a partir da respectiva descrição constante do(s) título(s) imobiliário(s), assim como o Cadastro Ambiental Rural - CAR do imóvel”, detalha Buss.
Essa providência, segundo o advogado da HBS Advogados, se torna imprescindível para áreas rurais pendentes de georreferenciamento. “Caso a aquisição seja voltada à exploração econômica de lavoura se recomenda a prévia verificação da adequação da área para esta finalidade, inclusive para evitar problemas ambientais, assim como a comprovação do potencial produtivo do solo, o que pode ser feito mediante laudo técnico elaborado por engenheiro agrônomo ou outro profissional competente”, orienta.
Com relação às questões ambientais é importante ter ciência que a responsabilidade por eventual reparação do dano ou penalidade pecuniária imposta pelo órgão ambiental competente é transferida a quem assume a propriedade, ressalvado o direito de buscar o ressarcimento dos prejuízos junto ao vendedor, caso assim tenha sido ajustado no contrato que formaliza a aquisição. “Outra questão de extrema importância é a averiguação de eventuais contratos de arrendamento em vigor, pois nesses casos é necessário obter-se a renúncia do arrendatário ao direito de preferência na aquisição da área. A verificação da existência de comodatários utilizando o imóvel ou parte dele também se faz necessária para evitar transtornos futuros que possam comprometer a utilização plena da propriedade para o fim ao qual foi adquirida”, alerta.
Portanto, de acordo com Buss, a chamada due diligence imobiliária realizada por profissionais capacitados funciona como uma ferramenta que permite ao adquirente da propriedade rural fechar o negócio com maior probabilidade de que no futuro não será surpreendido por demandas ou problemas dos quais não tinha conhecimento. “É uma cautela que pode ser adotada como forma de garantir a segurança jurídica do negócio”, conclui.
Texto: Artur Chagas/AgroEffective
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